¿Son sostenibles los alquileres a corto plazo?
Dr. Fernando Abruña, FAIA
Arquitecto
El concepto de alquileres residenciales vacacionales a corto plazo, a través de plataformas digitales, es un concepto que se inició en el 2008 y que apenas cumple 14 años. Las compañías que ofrecen este servicio actúan como intermediarias entre la persona anfitriona y la huésped, cobrando una comisión por gestionar el proceso.
Airbnb (un acrónimo de “Air Bed and Breakfast) es quizás la compañía más conocida de las que ofrece este servicio. Según datos publicados por ella, tiene una cartera de aproximadamente 5 millones de propiedades en 220 países y más de 33,000 ciudades. Más de un billón de turistas han utilizado el sistema Airbnb desde sus inicios. Esto equivale a cerca del 13 % de la población del planeta, ¡una cifra que no es trivial!
En el 2018, Airbnb lanzó su oficina de Turismo Saludable (Office of Healthy Tourism) para promover su servicio a lugares ambientalmente amistosos. Según la empresa, compartir la casa ha demostrado su potencial como una opción más sostenible para viajar. Alegan, según sus estadísticas, que las estadías en Airbnb’s generan menos desechos, usan menos agua, consumen menos energía y emiten menos gases de efecto invernadero que los alojamientos en hoteles tradicionales. Añaden que el 88% de los anfitriones de Airbnb incorporan prácticas ecológicas en el alojamiento. Muchos Airbnbs ofrecen actividades a las comunidades locales y experiencias centradas en la vida sostenible y el medio ambiente, a menudo en asociación con organizaciones sin fines de lucro.
El concepto es una demostración de la sinergia que se puede crear entre la innovación tecnológica (plataformas digitales) y la innovación social (normalizar la actividad entre conocidos virtuales para acceder a vivienda temporal con un fin principalmente turístico). Airbnb es la compañía más grande de servicio de alquiler temporal de alojamientos y no es propietaria de ninguno. Se ha popularizado tanto que su nombre se ha convertido en el sinónimo de esta modalidad de alquiler. ¿Cómo imaginarse que una cadena como la de los Hoteles Hilton, cultivada a través de la construcción y administración de múltiples estructuras alrededor del mundo, pudiera verse amenazada casi de la noche a la mañana por una empresa cuya modalidad no requiere ser propietaria de ninguna estructura de alquiler y que se ha convertido en la mayor operadora de ellas? El concepto ha creado un reto para las empresas tradicionales manejadoras de propiedades turísticas. La industria ha cambiado en función de la nueva modalidad, teniendo que ofrecer beneficios adicionales a menor costo.
Un fenómeno similar ocurre con el concepto de servicio privado de transporte a través de plataformas digitales como lo hace la compañía Uber. Ésta es la empresa con la mayor disponibilidad de vehículos en el mundo y no es propietaria de ninguno. Esta modalidad también ha impactado la industria automotriz ya que se proyecta como una de venta de servicios de transportación más que una de venta de vehículos.
El concepto de alquiler en línea y a corto plazo es uno que, en la opinión de muchas personas expertas, vino para quedarse. Se cree popularmente que sus beneficios potencian ingresos económicos a personas propietarias de viviendas individuales (que típicamente no son comerciantes ni empresarias). Sin embargo, estudios realizados por la Escuela Graduada de Planificación de la UPR, el Centro para una Nueva Economía y la Universidad de Boston apuntan a que el alquiler a corto plazo “es un mercado en manos de unos pocos que acumulan muchas propiedades”. El estudio demuestra que “desde el 2016, 66% de las propiedades y el 80% de los ingresos corresponden a dueños que tienen varias propiedades.” Se trata de un mercado “cada vez más concentrado, profesionalizado y comercializado, con anfitriones que tienen múltiples propiedades registrados para este tipo de alquiler, quienes acumulan una cantidad desproporcionada de propiedades e ingresos”.
Uno de los atractivos que me impulsó a vivir en el Viejo San Juan fue la proximidad peatonal que ofrece a servicios esenciales: educación, comercio, supermercado, farmacia, banco, correo, oficinas veterinarias, médicas, de abogacía, actividades culturales y recreativas, restaurantes… todas a menos de 5 minutos a pie de donde vivo. Me atrajo también su sentido de comunidad, gracias al cual sin colocar un rótulo en mi edificio (donde trabajo y vivo) todos las personas vecinas saben que “el arquitecto Abruña vive en ese edificio”, de la misma manera que los vecinos y vecinas sabemos dónde está el taller del artista y amigo Nick Quijano y la residencia de la poeta y amiga Vanessa Droz. Aunque un vecino o vecina sea poco sociable, la infraestructura social de residentes permanentes fuerza a la actividad y al contacto social, creando una cohesión especial en la comunidad sanjuanera Sin embargo, el impacto social de los alquileres a corto plazo también afecta la vida en la ciudad.
Esta innovación ha creado disrupciones en muchas ciudades y centros históricos. Soy vecino del Viejo San Juan y desde que esta modalidad de alquiler comenzó a incrementar he notado una transformación significativa en mis alrededores. El Viejo San Juan tiene un atractivo histórico y turístico que lo convierte en un imán para huéspedes locales y extranjeros. Entre los resultados que he visto es que muchos vecinos alquilan su casa (o apartamento) cuando salen de vacaciones a otros destinos, subsidiando parcialmente los costos de sus estadías en otros lugares. El resultado neto es que ya no conozco a mis personas vecinas, como las conocía antes… ahora mis vecinos y vecinas son internacionales y les saludo con un “Hi”, “Hello” o “Bonjour” durante tres o cuatro días y no les vuelvo a ver. Este fenómeno se acrecienta durante las vacaciones del período navideño y del verano. En la Calle San Sebastián, el escenario se extiende a las Fiestas de la Calle, cuando se alquilan propiedades por su duración de cuatro días. Estos alquileres pueden ser sustancialmente altos (comparados con alquileres a largo plazo), pero típicamente más bajos que los de cadenas hoteleras y hospederías de pequeño y mediano tamaño.
Algunas localidades han prohibido o puesto restricciones a los alquileres de corto plazo por varias razones. Una de ellas es que suprime el negocio de los hoteles y B&B (“Bed and Breakfast”) tradicionales. Airbnb trabaja actualmente con las ciudades para recaudar impuestos en función de sus alquileres. En la ciudad de Madrid, si un apartamento no tiene su propia entrada privada, no puede incluirse en Airbnb. La ciudad busca con este requisito detener la adquisición constante de apartamentos en el centro de la ciudad por parte de especuladores en la industria del turismo. La ley se aplica a cualquier unidad de vivienda que se alquile por más de 90 días al año y a las unidades en edificios más altos. Cualquier hogar sobre el suelo, necesitaría su propio ascensor o escalera privada, acceso que no sea utilizado por ninguna otra persona residente en el edificio. Esto puede significar que hasta el 95 por ciento de los apartamentos actuales de vacaciones a tiempo completo en el centro de Madrid sean retirados del mercado.
La equidad social es uno de los componentes medulares de la sostenibilidad. Los alquileres turísticos en línea y a corto plazo propician las condiciones para el desplazamiento de comunidades y segmentos de la población menos solventes económicamente. La nueva modalidad afecta la vida citadina y suburbana de varias maneras. Por un lado, la ciudad se hace más vibrante con personas de otros países, con sus diferencias físicas, sociales y biológicas y personas de otras etnias con características culturales particulares, como su lengua y sus creencias. Por otro lado, promueve la venta de propiedades a personas con holgados recursos económicos que, una vez las adquieren, alquilan a precios mayores que los que el vecindario circundante puede absorber, apelando a públicos de otros segmentos y países con mayores recursos. El resultado neto es que se desplazan las comunidades menos afortunadas por quienes tienen recursos en exceso.
En la urbanización donde ubica la primera casa ecológica de la Isla, bautizada como la Casa Ausente (para efectos de cambio climático, no existe porque no emite gases de invernadero), he escuchado de alquileres a corto plazo inauditos en el pasado reciente. En esta urbanización la nueva modalidad desplaza a las personas vecinas, las cuales venden a buenos precios en contraste con los que pagaron al momento de su compra inicial. He escuchado de alquileres de algunas de estas casas por más de $20,000 mensuales, cuya clientela es principalmente de personas inversionistas extranjeras que comercian en el mundo de las criptomonedas. Con ese escenario de alto alquiler a corto plazo en mente, se me acercó una mujer en sus cuarenta y pico de años con mucho dinero para comprar la Casa Ausente, la cual no está en venta. Me dijo: “I’ll give you the check, you write in the amount” (“Le doy el cheque y usted escribe la cantidad”). Les confieso que me temblaron las rodillas ante tal proposición, pero me mantuve incólume. Vender la Casa Ausente es para mí como vender un riñón, o parte de mi corazón. Este es quizás el proyecto emblemático de mi carrera profesional como arquitecto cuando la construí hace 23 años y no deseo que se convierta en otra víctima de la modalidad de alquiler a corto plazo que genera escenarios como el descrito.
Algunos de estos escenarios podrían parecer sostenibles desde el punto de vista ambiental, ya que la propiedad se mantiene en uso todo el tiempo mitigando los daños y el deterioro que el abandono produce, pero… a la misma vez, afectan la asequibilidad de la vivienda, terminando en procesos de gentrificación, a través de los cuales la rehabilitación urbana de una zona social deprimida desplaza a los vecinos y vecinas del lugar por otros de un nivel económico más alto.
Aunque Airbnb alega que es más sostenible hacer estadías en una de sus estructuras que en un hotel tradicional, los alquileres a corto plazo fomentan viajes a otros destinos, locales o al extranjero. La huella ecológica de la persona puertorriqueña es de aproximadamente 24 cuerdas por persona, y la de carbono, de 20 toneladas de CO2/año/persona. Los viajes en avión o en crucero son los medios de transporte que más aumentan estas huellas. A las personas boricuas les encanta viajar en avión y en crucero; la nueva modalidad de alquiler turístico a corto plazo fomenta y aumenta ambas huellas. Esto no es bueno para el ambiente y acelera el proceso de cambio climático, el que a su vez propicia desastres naturales que crean las condiciones para que inversionistas aprovechen las caídas de precio de las viviendas para comprarlas y convertirlas en unas de alquiler a corto plazo. Luego del huracán María, en el 2017, los costos de construcción aumentaron cerca de 30%, amplificando el escenario de gentrificación.
En resumen, los alquileres a corto plazo son un fenómeno mundial que parece ser imparable. Su sostenibilidad dependerá, finalmente, como en muchos otros escenarios de carácter económico y socio-cultural, de un marco reglamentario practicable de responsabilidad y políticas ecológicas y de operación, y del ajuste social y justo con las comunidades donde se desarrollan.